PROCEDURA PARCELACIJE (PREPARCELACIJE) PARCELA

Za dobijanje građevinske dozvole, propisi nalažu da zemljište na kom se gradi mora da bude građevinska parcela, na kojoj je uknjiženo vlasništvo investitora (pravo svojine “1/1”).

Ovo su važnje napomene jer se veoma često dešava da je investitor kupio samo deo katastarske parcele (4, 5, 6 ili više ari), koja je u katastru u celini evidentirana kao poljoprivredna kultura. Nije redak slučaj da je u produžetku iste katastarske parcele već izgrađen jedan ili više objekata (sa ili bez građevinske dozvole). U takvim slučajevima je najpre neophodno izvršiti parcelaciju/preparcelaciju zemljišta.

Iz navedenog se jasno može zaključiti koliko je važno da se, pre kupovine zemljišta, dobro raspitate o njemu, odnosno da od geometra, arhitekte/urbaniste, katastra i opštine prikupite što više podataka o mogućnostima i ograničenjima parcele.

Da biste od jedne ili više katastarskih parcela formirali nove parcele, koje ispunjavaju uslov da budu građevinske, neophodno je da pristupite izradi projekta parcelacije ili preparcelacije.

Prvo što treba da znate je razlika između pojmova parcelacije i preparcelacije:

• Projektom parcelacije jedna katastarska parcela deli se na više parcela.
• Projektom preparcelacije se menjaju granice dve ili više katastarskih parcela, tako da se formira jedna ili više novih parcela, drugačijeg oblika, dimenzija i površine.

Projekat rade u saradnji urbanista (arhitekta) i geometar, koji su registrovani i licencirani za tu vrstu posla.

Procedura podrazumeva sledeće korake:

1.) U katastru izvaditi kopiju plana za Vašu katastarsku parcelu, ili više parcela, koje će se obraditi projektom. Na kopiji katastarskog plana prikazan je oblik parcele sa uctanim objektima, ukoliko ih ima. (Cena kopije plana - oko 1.000 din. Dobija se za par dana od podnošenja zahteva.)

2.) U Opštini se uzima obrazac Zahtev za izdavanje Informacije o lokaciji, i u njemu navodite šta želite da radite - parcelaciju ili preparcelaciju parcele-a. Popunjen obrazac zajedno sa fotokopijom Kopije plana predaje se Opštini. (Cena taksi - oko 4.000 din.)

Opština Vam izdaje Informaciju o lokaciji, u kojoj piše da li projekat može da se radi i na osnovu kog planskog dokumenta.

Informacija o lokaciji dobija se za par dana, po zakonu najviše za osam dana.

Ukoliko je Informacija o lokaciji pozitivna, pristupa se prikupljanju ostale dokumentacije i to:

3.) U katastru izvaditi List nepokretnosti za Vašu katastarsku parcelu ili više parcela koje su predmet projekta. U listu nepokretnosti navedeni su svi korisnici ili vlasnici predmetnih parcela i objekata. (Cena lista nepokretnosti - oko 1.000 din. Dobija se odmah ili za par dana od podnošenja zahteva).

Nakon dobijanja pozitivne informacije o lokaciji, potrebno je da se obratite arhitekti i, u saradnji sa njim, sagledate mogućnosti i ograničenja vezana za Vaš predlog parcelacije.

Ukoliko na parceli ima više suvlasnika, svi moraju da daju saglasnost na predlog projekta parcelacije i da planirano rešenje iz Projekta parcelacije (koji će biti potvrđen od strane Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove grada Beograda) može da se preda Republičkom geodetskom zavodu radi provođenja promena u katastru. Tekst i skicu predloga parcelacije za davanje saglasnosti uradiće Vam arhitekta.

Nakon toga se pristupa izradi projekta parcelacije, i to sledećom procedurom:

1. Izrada katastarsko topografskog plana
2. Pribavljanje kopije plana podzemnih vodova
3. Izrada projekta geodetskog obeležavanja
4. Izrada projekata parcelacije
5. Predaja projekta Sekretarijatu za urbanizam grada Beograda
6. Dobijanje potvrde iz Sekretarijara za urbanizam da projekat nema primedbi
7. Izrada geodetskog elaborata za sprovođenje u katastru
8. Predaja investitoru dva primerka projekta sa potvrdom
9. Predaja jednog primerka projekta i geodetskog elaborata sa plaćenim taksama katastru nepokretnosti, radi sprovođenja i formiranja novih parcela, sa dodeljivanjem novih brojeva parcela.

Procedura izrade projekta parcelacije traje 3-4 meseca, a može da bude i duža, u slučaju komplikovanih svojinsko-pravnih odnosa ili potrebe prethodnog ispravljanja grešaka ili neažurnosti u katastru.

Napomene:

• Kada projekat bude predat katastru, investitor će dobiti broj pod kojim je predmet zaveden. Da bi ubrzao vreme sprovođenja i poželjno je da se investitor u katastru interesuje za svoj predmet.

• Rešenje katastra da je sprovedena parcelacija, investitor će dobiti na kućnu adresu.

• Nakon isteka 15 dana od dana dobijanja rešenja, investitor može naručiti novu kopiju plana i list nepokretnosti na kojima će biti ucrtane nove parcele i to je dokaz da je sprovedena parcelacija.

• Projektom parcelacije ne utiče se na vlasničke odnose, oni će ostati isti i nakon formiranja novih parcela, s tim što će ti odnosi biti ravnomerno raspoređeni na nove parcele, sa istim suvlasničkim udelima kao pre parcelacije.

• Ako na novoformiranim parcelama ima više suvlasnika, potrebno je da investitor angažuje advokata koji će napraviti ugovor o deobi, na osnovu kojeg će se svi suvlasnici uknjižiti kao vlasnici 1/1, svako na svojoj novoformiranoj parceli.

• Projektom parcelacije (preparcelacije) se ne vrši prenamena zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište.

• Pre predaje katastru potvrđenog projekta parcelacije (preparcelacije), investitor mora imati rešene imovinsko pravne odnose, koji su uslov da ova parcelacija (preparcelacija) može biti sprovedena u katastru (npr. ostavinska rešenja, kuporodajni ugovori, uknjižbe i slično – sve mora biti predhodno rešeno i sprovedeno).

• Projektom parcelacije nije obuhvaćeno angažovanje geometra radi obeležavanja novih parcela na terenu. Geometar na terenu iskolčava novoformirane parcele tek nakon što ih katastar sprovede. Izuzetno, na izričit zahtev investitora, geometar će iskolčiti novo stanje na terenu i pre formalnog okončanja administrativnih postupaka.

• Ako se preparcelacija sprovodi na više parcela, u katastru se neće brisati stare granice parcela, već će se dodavati samo nove iz projekta, tako da jedna nova obeležena građevinska parcela može da se sastoji iz više katastarskih parcela.

Srećno !