ЛЕГАЛИЗАЦИЈА - ОЗАКОЊЕЊЕ ОБЈЕКАТА

---

ОЗАКОЊЕЊE ОБЈЕКАТА

Закон о озакоњењу објеката ("Службени гласник РС", бр. 96/2015) ступио је на снагу 29.11.2015. године.

По овом закону могу се озаконити објекти и делови објеката који бесправно изграђени, дограђени или адаптирани.

Може се озаконити:

• објекат за који је раније поднет захтев за легализацију (у складу са предходним прописима), дакле пре 29. јануара 2014. године.
• објекат за који није поднет захтев за легализацију, али је видљив на сателитском снимку из 2015. године.

Дакле, власници објеката не могу сада поднети захтев за озакоњење објекта, већ тај поступак покреће искључиво државни орган и то – аутоматски (уколико је раније већ поднет захтев за легализацију) или – пописом од стране грађевинске инспекције или комисије локалне самоуправе.

Ипак, законом је допуштена могућност да власници обавестите грађевинску инспекцију да имају незаконито изграђени објекат и тиме, практично, пријаве свој објекат за поступак озакоњења.

Напомена:

Једини изузетак су лица која су уписала право својине на објекту на основу Закона о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе (тзв. „Вељин закон“ из 2013. год.). Ова лица могу поднети захтев надлежном органу за озакоњење у року од шест месеци од дана ступања на снагу Закона о озакоњењу објеката.

Попис и евиденцију незаконито изграђених објеката спроводи општина или град. По завршетку пописа, грађевински инспектор доноси појединачна решења о рушењу објекта, за све незаконито изграђене објекте који су на попису. Ова решења се неће извршавати до правноснажног окончања поступка озакоњења. Када се објекат озакони, решење о рушењу се поништава. Уколико се објекат не озакони, решење о рушењу постаје извршно.

Напомена: Објекти у грубим радовима

Предмет озакоњења могу бити објекти на којима су изведени груби грађевински радови са формираним конструктивним склопом (објекат поседује носеће елементе: темељ, армирано бетонске или челичне стубове са гредама, односно армирано бетонске таванице, кровну конструкцију), али на којима није постављена спољна столарија, нису изведени разводи унутрашњих инсталација, ни завршни радови (фасадерски, подополагачки, столарски и сл.). По окончању поступка озакоњења и упису права својине на оваквом објекту, власник може поднети захтев за извођење радова на завршетку објекта (у редовној процедури, у складу са Законом о планирању и изградњи).

Напомена: Подземни и надземни водови

Предмет озакоњења могу бити и водови (подземне и надземне инсталације) који по својим техничким карактеристикама и положају представљају самосталне објекте.

Документација потребна за озакоњење објекта:

• доказ о одговарајућем праву на земљишту или објекту
• извештај о затеченом стању објекта, чији саставни део је и елаборат геодетских радова за незаконито изграђени објекат
• доказ о уплати таксе за озакоњење

Надлежни орган који води поступак озакоњења дужан је да писменим путем обавести власнике објеката о томе коју документацију је потребно да доставе.

Доказ о праву на земљишту или објекту

Предмет озакоњења може бити објекат за који власник достави доказ о одговарајућем праву на грађевинском земљишту или објекту. Одговарајућим правом сматра се право својине на објекту, односно право својине, право коришћења или право закупа на грађевинском земљишту у јавној својини, као и друга права прописана Законом о планирању и изградњи. Одговарајућим правом се сматрају и: судски оверен купопродајни уговор, правноснажна судска пресуда којом је утврђено право својине на земљишту, уговор о суинвестирању изградње објекта, правноснажно решење о наслеђивању, и др.

Када је предмет озакоњења надзиђивање, претварање заједничких просторија зграде у стан или пословни простор или припајање заједничких просторија суседном стану, као доказ о одговарајућем праву доставља се извод из листа непокретности за зграду и све посебне делове зграде и доказ прописан одредбама закона којим се уређује одржавање стамбених зграда о регулисању међусобних односа између власника незаконито изграђеног објекта и органа зграде. Ако органи зграде нису формирани, као доказ се доставља сагласност већине власника на посебним деловима зграде.

Када је предмет озакоњења објекат изграђен на грађевинском земљишту на коме постоји право сусвојине, као доказ о одговарајућем праву доставља се и писмена сагласност свих сувласника.

Уколико је сувласник знао или могао знати за изградњу објекта, односно извођење радова који су предмет озакоњења, али се у време изградње томе није противио, сматраће се да постоји сагласност за озакоњење.

Као одговарајуће право на грађевинском земљишту у поступку озакоњења сматра се и право својине или закупа на земљишту испод објекта, стечено према Закону о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе (из 2013. године).

У поступцима за озакоњење стана, пословног простора или гараже у саставу стамбене или стамбено пословне зграде, као одговарајуће право на земљишту признаје се и доказ да је власник стана у незаконито изграђеном објекту закључио купопродајни уговор за удео на земљишту под објектом, сразмеран површини посебног дела објекта у односу на укупну површину објекта.

Власник грађевинског земљишта дужан је да прибави податак о укупној тржишној цени за земљиште испод објекта, уз обавезу да по захтеву сваког појединачног власника на посебном делу, одреди удео на грађевинском земљишту испод објекта и тржишну цену удела. Власник грађевинског земљишта и власник посебног дела у незаконито изграђеном објекту закључују уговор о продаји удела. Власници станова који не закључе уговор о куповини удела на земљишту не могу наставити поступак озакоњења.

Техничка документација

Техничу документацију за озакоњење објекта чини „Извештај о затеченом стању објекта“, чији саставни део је и елаборат геодетских радова за незаконито изграђени објекат.

Извештај о затеченом стању објекта сачињава архитекта-пројектант са одговарајућом лиценцом.

За објекте за које је поднет захтев за легализацију по раније важећим прописима, надлежни орган проверава да ли је власник, у раније вођеном поступку легализације објеката, доставио техничку документацију прописану тада важећим прописима и да ли садржина те техничке документације одговара садржини прописаној за Извештај о затеченом стању објекта, у складу са новим законом. Ако садржина техничке документације достављене у раније вођеном поступку легализације, одговара по садржини Извештају о затеченом стању објекта, надлежни орган то констатује и раније достављени документ признаје као извештај о затеченом стању објекта.

Елаборат геодетских радова, као саставни део извештаја о затеченом стању објекта, израђује се за све објекте који нису евидентирани у катастру. Уколико је објекат евидентиран у катастру (у свом пуном габариту и спратности која је предмет озакоњења), тада се уместо елабората геодетских радова доставља катастарска копија плана парцеле. Законом је прописано да се на ту копију плана мора уписати кота слемена објекта, оверена од стране овлашћене геодетске организације.

Када је предмет озакоњења зграда која се састоји од посебних физичких делова (станови, гараже, локали), елаборат геодетских радова се израђује и за зграду и све посебне физичке делове зграде.

Таксе:

Пре доношења решења о озакоњењу, власник незаконито изграђеног објекта плаћа таксу за озакоњење, у износу од:

• 5.000 динара за породични објекат или стан корисне површине до 100 м2, за помоћне и економске објекте, производне и складишне објекте
• 15.000 динара за породичне стамбене објекте и станове корисне површине од 100 м2 до 200 м2
• 20.000 динара за породичне стамбене објекте и станове корисне површине од 200 м2 до 300 м2
• 50.000 динара за породичне стамбене објекте корисне површине преко 300 м2
• 250.000 динара за стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине до 500 м2 и комерцијалне објекте до 500 м2
• 500.000 динара за стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине од 500 м2 до 1000 м2 и комерцијалне објекте од 500 м2 до 1000 м2
• 1.000.000 динара за стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине од 1000 м2 до 1500 м2 и комерцијалне објекте од 1000 м2 до 1500 м2
• 3.000.000 динара за стамбене и стамбено пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине преко 1500 м2 и комерцијалне објекте преко 1500 м2

Упис права својине

Надлежни орган по службеној дужности доставља катастру елаборат геодетских радова и примерак правноснажног решења о озакоњењу, у року од три дана од дана правноснажности решења о озакоњењу.

Катастар доноси решење о кућном броју и врши упис права својине на објекту, односно посебним деловима објекта.

За упис права својине по основу озакоњења не плаћа се административна такса, нити такса Републичком геодетском заводу.

Рушење објеката

Правноснажним окончањем поступка којим се одбацује или одбија захтев за озакоњење, стичу се услови за рушење незаконито изграђеног објекта, односно његовог дела.

Грађевински инспектор је дужан да донесе решење о рушењу незаконито изграђеног објекта, односно дела објекта, ако такво решење није донето пре почетка поступка.

Грађевински инспектор доставља Решење о рушењу катастру и пореској управи.

По пријему овог решења, катастар уписује забележбу забране отуђења објекта.

Прикључење на инфраструктуру

Објекат за који се води поступак озакоњења може привремено бити прикључен на електроенергетску, гасну и мрежу електронских комуникација или мрежу даљинског грејања, водовод и канализацију.

Ако објекат не буде озакоњен, грађевински инспектор је дужан да без одлагања обавести јавно комунално предузеће, привредно друштво или предузетника које је привремено прикључило објекат на своју мрежу, односно инфраструктуру.

Јавно предузеће, привредно друштво или предузетник дужно је да у року од 30 дана искључи објекат са мреже односно инфраструктуре на коју је привремено прикључен.